L'acquisition immobilière se joue avant la signature. Une fois l'acompte versé, la marge de négociation disparaît et le vice découvert devient un contentieux.
Les quatre contrôles ci-dessous sont présentés sur le droit sénégalais. Ils se transposent au Gabon, qui applique le même système d'immatriculation, à ceci près que l'administration compétente y est l'ANUTTC et que le document intermédiaire qui circule n'est pas la délibération mais l'attestation de cession. Le détail des deux régimes est exposé dans délibération, bail, titre foncier.
1. L'extrait du livre foncier
Première pièce à demander, auprès de la Conservation de la Propriété et des Droits Fonciers. Elle établit qui est réellement propriétaire, et non qui se présente comme tel.
2. Les inscriptions qui grèvent le bien
Le titre peut être valable et le bien néanmoins indisponible. À vérifier :
- une hypothèque en cours ;
- une saisie inscrite ;
- une servitude non déclarée par le vendeur.
3. La concordance entre le titre et le terrain
Le bornage et la superficie doivent correspondre à ce qui est vendu. L'écart entre le document et la réalité physique du terrain est une source classique de litige, particulièrement en périphérie urbaine.
4. La nature du droit invoqué
Titre foncier, bail, délibération d'affectation au Sénégal, attestation de cession au Gabon : ces documents ne confèrent pas la même sécurité, et un seul d'entre eux est un titre de propriété. La distinction conditionne la faisabilité même de l'opération, et doit être tranchée avant toute promesse.
Qui fait quoi
Ces vérifications relèvent du conseil et se mènent en amont. L'acte authentique de vente, lui, est établi par le notaire : c'est lui qui opère le transfert de propriété. Le rôle du cabinet est de sécuriser le terrain en amont, de constituer le dossier et de rester votre interlocuteur pendant la phase notariale.
Tout risque identifié doit vous être signalé par écrit avant la poursuite de la transaction. C'est cet écrit qui vous permet de décider en connaissance de cause, ou de renoncer.
Cet article présente des principes généraux et ne constitue pas une consultation. Chaque situation appelle un examen propre.