Au Sénégal, la question qui décide de tout n'est pas « combien coûte ce terrain ». C'est « sur quel document repose la vente ». Trois pièces circulent sous le nom de titre de propriété. Une seule en est un.
L'essentiel de cet article porte sur le droit sénégalais. Une section finale dit ce qui vaut aussi au Gabon, et sur quels points la transposition serait une erreur.
Pourquoi la terre sénégalaise n'est pas, par défaut, une propriété privée
La loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national a versé au domaine national toutes les terres qui, à sa date d'entrée en vigueur, n'étaient ni classées dans le domaine public, ni immatriculées, ni transcrites à la conservation des hypothèques. Cela représentait la très grande majorité du territoire, et le partage n'a pas fondamentalement changé depuis.
L'État détient ces terres pour en assurer l'utilisation et la mise en valeur rationnelles. Il ne les possède pas comme un particulier possède sa maison, et il ne les vend pas. C'est de là que vient toute la difficulté pratique.
La délibération : un droit d'usage, pas un droit de propriété
L'affectation d'une parcelle du domaine national est prononcée par délibération du conseil municipal, approuvée par l'autorité déconcentrée compétente. Depuis le décret n° 2020-1773 du 16 septembre 2020, qui a modifié le décret n° 72-1288 du 27 octobre 1972, la compétence dépend de la surface : au dessous de dix hectares, le préfet ou le sous préfet ; de dix à cinquante hectares, le préfet du département ; au delà de cinquante hectares, le gouverneur de région.
Ce que cette délibération confère est un droit d'usage. Le texte est sans ambiguïté : les terres affectées ne peuvent faire l'objet d'aucune forme de transaction. Trois conséquences que les acheteurs découvrent trop tard.
Vous n'achetez pas la parcelle, vous achetez un désistement. Le vendeur renonce à son affectation en votre faveur. Tant que le conseil municipal n'a pas délibéré une seconde fois, à votre nom, et tant que l'autorité n'a pas approuvé, vous ne tenez rien d'opposable.
L'affectation peut être retirée. La désaffectation est prévue notamment lorsque la mise en valeur n'est pas réalisée ou reste insuffisante, ou lorsque l'affectataire cesse d'exploiter lui même. Un terrain acheté puis laissé nu pendant des années est un terrain exposé.
La mise en valeur doit être personnelle. Le montage qui consiste à faire porter l'affectation par un tiers complaisant fragilise la position de celui qui a payé, et non celle du prête nom.
Le bail : un droit réel, mais à durée déterminée
Lorsque la terre est passée dans le domaine privé de l'État après immatriculation à son nom, elle peut être concédée par bail, ordinaire ou emphytéotique. Le preneur détient alors un véritable droit réel, inscrit, cessible et susceptible d'hypothèque, mais borné dans le temps et assorti d'obligations de mise en valeur. Le bail régulièrement exécuté peut, sous conditions, déboucher sur la délivrance d'un titre foncier.
Le titre foncier : le seul document définitif
Le régime est fixé par la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011, qui a remplacé le décret du 26 juillet 1932. Quatre règles à retenir.
- Seul l'État peut requérir l'immatriculation (article 4). Un particulier ne décide pas d'immatriculer son terrain de sa seule initiative.
- L'immatriculation est facultative, sauf quand elle ne l'est pas (article 5) : elle devient obligatoire pour la validité des conventions qui constituent, modifient ou transfèrent un droit réel.
- L'immatriculation est définitive (article 6). Aucun immeuble immatriculé ne peut sortir du régime pour retomber sous le précédent.
- La prescription n'acquiert rien (article 33). Occuper vingt ans un terrain immatriculé au nom d'autrui ne crée aucun droit réel.
La garantie tient à la publication au livre foncier, qui fait foi à l'égard des tiers. C'est la raison pour laquelle un extrait récent du livre foncier vaut plus que n'importe quelle attestation présentée par un vendeur.
Les vérifications avant de verser un franc
Quatre contrôles conditionnent la suite : l'extrait du livre foncier daté de moins de trois mois, les inscriptions qui grèvent le bien, la concordance entre le bornage et la surface réellement vendue, et la qualité du vendeur, qu'il s'agisse d'une indivision successorale non liquidée, d'un régime matrimonial ou d'une société dont le gérant inscrit n'est plus celui qui signe. Le détail de ces contrôles est exposé dans les quatre vérifications avant de verser un franc.
Ce qu'il faut écrire dans la promesse
Une promesse sérieuse subordonne le paiement à des conditions suspensives nommées : production de l'extrait du livre foncier, mainlevée des inscriptions, obtention de la délibération au nom de l'acquéreur lorsque le terrain relève du domaine national, bornage contradictoire. Verser un acompte avant que ces conditions soient levées revient à financer le règlement d'un problème qui n'est pas le vôtre.
Au Gabon : même principe, autres textes, autre vocabulaire
Le Gabon a hérité du même système d'immatriculation, et le raisonnement de fond est identique : ce qui n'est pas immatriculé n'appartient pas au vendeur. L'article 2 de la loi n° 14/63 du 8 mai 1963 range dans le domaine privé de l'État les terres qui ne sont ni appropriées selon le régime de l'immatriculation, ni concédées définitivement. Comme au Sénégal, cela représente la plus grande partie du territoire.
Le régime de la propriété foncière a été refondu par l'ordonnance n° 5/2012, ratifiée par la loi n° 3/2012 du 13 août 2012, et le cadastre est tenu par l'Agence nationale de l'urbanisme, des travaux topographiques et du cadastre, l'ANUTTC. Le titre foncier y produit le même effet radical qu'à Dakar : il annule les titres antérieurs et purge les droits qui n'y sont pas mentionnés.
Trois écarts à connaître avant de transposer.
Le document intermédiaire n'a pas le même nom, ni la même nature. Au Sénégal, c'est la délibération d'affectation d'une terre du domaine national. Au Gabon, c'est l'attestation de cession, signée par le vendeur, l'acquéreur, des témoins et le chef de quartier. Dans les deux cas, ce n'est pas un titre de propriété, et dans les deux cas c'est le document que l'on vous présentera comme s'il en était un.
L'interlocuteur administratif change. Extrait du livre foncier auprès de la Conservation de la Propriété et des Droits Fonciers à Dakar, démarche auprès de l'ANUTTC et de la direction provinciale compétente à Libreville.
Le chemin vers le titre passe par l'immatriculation, avec ses coûts propres. Au Gabon, la procédure suppose le dépôt d'une réquisition, le bornage par un géomètre et la publication de la réquisition. Le calendrier et les frais n'ont rien à voir avec ceux du Sénégal, et ils se vérifient avant de s'engager, jamais après.
Qui fait quoi
La vérification en amont et la rédaction de la promesse relèvent du conseil. L'acte authentique de vente, lui, est établi par le notaire : c'est lui qui opère le transfert. Le rôle du cabinet est de sécuriser le terrain avant cette étape, de constituer le dossier et de rester votre interlocuteur pendant la phase notariale.
Textes cités. Sénégal : loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national ; décret n° 72-1288 du 27 octobre 1972, modifié par le décret n° 2020-1773 du 16 septembre 2020 et le décret n° 2022-2307 du 30 décembre 2022 ; loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière. Gabon : loi n° 14/63 du 8 mai 1963 fixant la composition du domaine de l'État ; ordonnance n° 5/2012, ratifiée par la loi n° 3/2012 du 13 août 2012.
Cet article présente des principes généraux et ne constitue pas une consultation. Chaque situation appelle un examen propre.